投资商铺的优势

发布于:2014-10-29 13:48:05 作者: 人气:2859

商业地产公司开发商用物业,首要的是若何收回投资,若配合实现利润最大化,而这有面对着众多的大大小小的投资者,在我司的开发模式下,投资者的地位尤为重要。投资者投资行为直接关系到项目的收益能力。  

  一、商铺热销的原因  

  1、市场环境因素:社会经济和城市建设的发展,商业的作用显著增强,商品住宅区大量兴起,也促进了周边商圈的发展;  

  2、投资因素:目前个人投资渠道较少,股市、债券等投资回报不理想,国内外连锁机构竞相圈地,抢占市场,也加大了商铺的需求量。  

  二、投资商铺的优势  

  1、稳定性:相对于股市、债券等,其稳定性是其他很多投资渠道所不能比拟的,而大多数投资者认为,投资商铺可以获得稳定的收益;  

  2、能长期升值:从投资者的角度,认为物业是会长期升值的;  

  3、具有高回报率:住宅回报率一般只有6%~8%,而商铺的回报率可达8%~12%,甚至15%,对投资者具有诱惑力;  

  4、具有投资潜力:  

  三、商铺投资者的类型  

  1、专业的商铺投资商:拥有较为雄厚的经济实力,做大型商铺投资,购买商铺的产权或经营权,出租给各个经营商;  

  2、小型商铺投资商:拥有一定的闲散资金,适宜个人。  

  四、商铺的主要类型  

  1、新建住宅底商:目前已成过时趋势;  

  2、已经形成规模的大型商业街区:  

  3、大型人流集散地:  

  五、商铺投资的类型:购买和租赁,购买又分初始购买和二手购买,租赁又分直接租赁和转租。  

  六、商铺选择的六大要素:人气,位置和交通,铺型设计,物业管理,商业承载量,升值潜力。  

  七、商铺价值的市场分析  

  1、是否处于核心商圈:核心商圈的力量是巨大的,是否处于核心商圈,其价值的相差可达数倍;  

  2、市政规划如何:市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大落,对商业的巨大影响不可不引起重视,比如城市交通建设,市政工程建设,城市规划;  

  3、掌握租金水平及未来走势:这对大多数投资者来说较难,但他对投资收益的判断至关重要;  

  4、选择成熟地段:地段的重要性是多数投资者所关注的;  

  5、注重长线收益:投资决策时切忌只顾现实利益,投资是一个长期行为;  

  八、商铺投资收益率的计算  

  1、租金回报率分析法  

  公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价  

  这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。  

  优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。  

  弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。  

  2、租金回报率法  

  公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)  

  优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。  

  弊病:未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。  

  3、IRR法(内部收益率法)  

  公式:IRR=累计总收益/累计总投入  

  优点:考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。  

弊病:通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有升值的可能,也有贬值的可能,只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的,于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。  

  九、投资商铺的风险因素及防范  

  1、政策风险:产业政策、税收政策、信贷政策等,把握房地产政策周期是防范商铺投资政策风险的重要举措,把握政策调控的时滞及其原因是风险防范所必须的;  

  2、行业风险:行业周期风险、商业行业的风险、房地产行业的运行风险和泡沫风险等,密切关注相关信息,规避风险;  

  3、操作风险的防范:注意区域内商铺的总量和增量,把握投资时机,注意物业管理,考察商铺所在商业区的种类和规模,密切关注环境特征与自身特性。  

  十、投资商业地产重要的是前期策划,强调的是理性投资,应持谨慎性原则。  

  我们在开发商业地产时,可以有针对性地策划,有一些项目可以针对专业的商铺投资商,专业的商铺投资商拥有较为雄厚的经济实力,可以购买商铺的产权或经营权,出租给各个经营商,若其整体取得经营权,则我方可以此优质资产融资,达到预期目标;有一些项目可以针对小型商铺投资商,就应策划适宜的投资模式,给投资者一个较为理想的预期,以达到双赢或多赢。  

  开发商业地产,应有以投资者为主的思想,通过市场分析,评估商铺的价值,按投资者的需求选择适宜的地块,有针对地做好商铺的策划,体现商铺价值的最大化。